Darauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten
Für viele Familien mit Kinderwunsch oder kleinen Kindern, die bereits auf der Welt sind, kommt irgendwann der Zeitpunkt, an dem sie die Stadt verlassen und in ein eigenes Haus mit Garten ziehen möchten. Dort haben die Kinder mehr Platz zum Spielen und die nahegelegene Natur bietet häufig weitere attraktive Möglichkeiten der Freizeitgestaltung.
Doch der Traum von der eigenen Immobilie geht für die meisten Familien mit erheblichen finanziellen Herausforderungen einher und bedeutet oft eine langfristige Verpflichtung, das benötigte Immobiliendarlehen zu bedienen. Eine solche Entscheidung sollte daher gründlich durchdacht und erörtert werden. Dieser Artikel soll dabei helfen, das richtige Budget zu ermitteln und häufige Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden.
So ermittelt man das zur Verfügung stehende Budget
Die relevanten Posten für eine realistische Einschätzung des Budgets für einen Immobilienkauf sind das zur Verfügung stehende Eigenkapital, das Familieneinkommen, die üblichen Ausgaben und Fixkosten sowie die Konditionen für einen Immobilienkredit oder ein Hypothekendarlehen.
Das Eigenkapital und die Sicherheit
Das Eigenkapital ist die Summe aller Mittel, die man selbst für den Kauf oder Bau einer Immobilie aufbringen kann. Hierzu zählen unter anderem die Ersparnisse oder Werte, die man liquidieren, das heißt zu Geld machen kann oder, die die Bank ebenfalls als Absicherung ihres Kredits akzeptiert. In der Regel verlangt der Kreditgeber, dass ein Mindestanteil zwischen 10 und 30 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital erbracht oder gedeckt ist.
Damit sichern sich die Finanzdienstleister das Risiko eines Kreditausfalls ab. Als Sicherheiten werden in der Regel auch Wertpapiere oder bestehender Immobilienbesitz akzeptiert. Eine Grundregel lautet, dass die Banken höheren Krediten zustimmen, je höher die Sicherheiten sind. Allerdings sollte man beachten, dass sich mit der Kreditsumme auch die Höhe der monatlichen Raten sowie die Summe der zu zahlenden Zinsen erhöht. Aus finanzieller Perspektive lohnt sich ein solches Vorgehen nur, wenn die als Sicherheit hinterlegten Vermögenswerte eine höhere Rendite abwerfen, als die Kosten des Kredits sich verteuern.
Zudem trägt man als Besitzer der Vermögenswerte auch weiter das Risiko von Einnahmeausfällen, Kursverlusten oder anderen Wertreduzierungen. Ob es finanziell gesehen günstiger ist, die Vermögenswerte zu halten und dafür eine höhere Darlehenssumme in Kauf zu nehmen, oder ob der Verkauf der Werte und die direkte Investition in den Immobilienkauf oder das Bauvorhaben effizienter ist, hängt von vielen Faktoren ab und ist nur schwer zu entscheiden. Sicherer ist es in jedem Fall beispielsweise die Wertpapiere oder die eigene Wohnung zu verkaufen und damit einen Teil der Gesamtkosten zu begleichen, was die Kredithöhe und -kosten reduziert.
Das Familieneinkommen
Das Familieneinkommen ist der am leichtesten zu behandelnde Punkt, denn es besteht schlicht und einfach aus dem regelmäßigen Nettoeinkommen aller am Hauskauf beteiligten Familienmitglieder. Bei Freiberuflern, Selbstständigen und anderen Personen, die nicht über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, sondern deren Einkünfte unregelmäßig sind, gestaltet sich die Sache etwas schwieriger.
Hier muss man von den durchschnittlichen Einkünften über einen bestimmten Zeitraum wie ein oder zwei Jahre ausgehen. Banken und andere Finanzdienstleister bewerten diese Einkünfte häufig als unsicherer und gewähren unter Umständen geringere Kreditsummen, wenn ein Teil des Familieneinkommens aus unregelmäßigen Einkünften besteht. Im Gegensatz dazu können feststehende Gehaltserhöhungen durchaus eingeplant werden. Befristete Arbeitsverträge hingegen schlagen sich, ähnlich wie unregelmäßige Einkünfte, negativ auf die Kreditwürdigkeit der Antragsteller aus.
Die üblichen Ausgaben und Fixkosten
Die üblichen Ausgaben lassen sich am besten durch das gewissenhafte Notieren aller Ausgaben sowie deren Zweck ermitteln. Das Führen eines Haushaltsbuches oder die Nutzung einer entsprechenden Smartphone-App bieten sich hierfür an. Wenn man dies über einen gewissen Zeitraum, zu empfehlen sind mindestens drei Monate, getan hat, sollte man einen guten Überblick über die wiederkehrenden und notwendigen Ausgaben haben.
Allerdings sollte man nicht davon ausgehen, alle unnötigen Ausgaben für sogenannte Luxusbedürfnisse einfach einsparen zu können. Man möchte schließlich nicht auf alle möglichen Annehmlichkeiten wie Reisen, Restaurantbesuche, Schwimmbadbesuche oder Wellness-Wochenenden verzichten, nur weil man den Kredit möglichst schnell zurückzahlen will.
Hier gilt es, ehrlich zu sich selbst zu sein und eine realistische Einschätzung vorzunehmen, welche Ausgaben tatsächlich eingespart werden können und auf was man eher nicht verzichten will. Hinzu kommen die Fixkosten – vor allem diejenigen nach dem erfolgten Umzug. Hier gilt es zu beachten, dass viele Nebenkosten, Steuern und Abgaben bei einer freistehenden Immobilie deutlich höher sind als bei Stadtwohnungen. Eine realistische Schätzung kann man gemeinsam mit dem Makler, der kreditgebenden Bank oder basierend auf eigener Recherche im neuen Wohnumfeld vornehmen.
Wenn man sich gar nicht einschränken möchte, kann man natürlich auch die realen Ausgaben, wie sie an den Kontoständen ablesbar sind, zum Ausgangspunkt der Berechnung nehmen. Ansonsten addiert man die voraussichtlichen Fixkosten zu den notwendigen Ausgaben plus die geschätzten Ausgaben für die Annehmlichkeiten, auf die man nicht verzichten will und erhält die Summe der voraussichtlichen Gesamtausgaben.
Kreditkonditionen
Im letzten Schritt müssen die voraussichtlichen Gesamtausgaben vom Familieneinkommen abgezogen werden und man erhält die Summe, die für die Bedienung der monatlichen Raten zur Verfügung steht. Man sollte hier aber wirklich nicht zu knapp rechnen, sondern die Ausgaben eher höher ansetzen als günstigstenfalls möglich. Gerade in Zeiten der hohen Inflation können beispielsweise die Lebenshaltungskosten rapide ansteigen. Man sollte daher stets mit einem gewissen finanziellen Puffer rechnen, um von unvorhergesehenen Entwicklungen nicht in Bedrängnis gebracht zu werden.
Außerdem muss man noch entscheiden, wie lange der Zinssatz des Darlehens festgeschrieben werden soll. Hier gilt wiederum, dass die finanziell attraktivste Entscheidung schwer zu identifizieren ist, denn niemand kann beispielsweise derzeit wissen, wie sich das Zinsniveau in den nächsten Jahren entwickeln wird. Sicherer, aber mit einem gewissen Zinsaufschlag verbunden, sind daher über einen langen Zeitraum festgelegte Zinssätze. Aus rein finanzieller Perspektive gilt der Grundsatz: Bei aktuell hohen Zinsen auf kurze und bei niedrigen Zinsen auf lange Zinsbindung setzen.
Wenn man sich für den Zeitraum der Zinsbindung entschieden hat, kann man mit den ermittelten Daten zur Bank des Vertrauens gehen, sich an eine Direktbank wenden oder zunächst selbst einen Darlehensrechner verwenden. Letztgenanntes empfiehlt sich auch zu Informations- und Verhandlungszwecken, denn es erlaubt eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten bei der Kreditaufnahme und vermittelt ein Bild von den aktuellen Marktkonditionen. Dazu muss man lediglich die im Artikel vorgestellten Werte in den Rechner eintragen und erhält je nach Anbieter eines oder mehrere unverbindliche Angebote mit realistischen Kreditsummen und -konditionen.
