Wie sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus?

Wie sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus?

Wie sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus?

Angesichts der explodierenden Energiepreise ist zu erwarten, dass dieses und nächstes Jahr viele Nebenkostenabrechnungen deutlich höher ausfallen werden als erhofft. Aber auch schon früher war das jährliche Schreiben oft ein Grund für Streit zwischen Vermieter und Mieter. Wir zeigen Ihnen, welche Angaben unbedingt in eine korrekte Nebenkostenabrechnung gehören und welche nicht.

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Nebenkosten sind vereinfacht gesagt alle Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz und die Verwaltung einer Immobilie entstehen. Nebenkosten werden vom Mieter zusätzlich zur monatlichen Grundmiete an den Vermieter gezahlt. Da dabei in der Regel auch Heizkosten enthalten sind, hat sich dafür der Begriff Warmmiete eingebürgert.

Bei der Nebenkostenabrechnung handelt es sich um die Differenz aller Nebenkosten, die Sie vorab mit der Warmmiete bezahlt haben, und den tatsächlich angefallenen Betriebskosten. Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist für Vermieter einmal jährlich vorgeschrieben, sofern der Mieter zusätzlich zur Miete monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten leistet.

Zählt Strom zu den Nebenkosten?

Die Warmmiete ist der Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat an Ihren Vermieter zahlen. Sie setzt sich aus der Kaltmiete und den Mietnebenkosten zusammen. In der Warmmiete sind somit verschiedene Kosten abgedeckt, die zusätzlich beim Bewohnen einer Wohnung entstehen.

Der für die Beleuchtung und den Betrieb elektronischer Geräte benötigte Strom ist jedoch in den meisten Fällen nicht Teil der Nebenkosten – und damit auch nicht der Warmmiete. Lediglich in speziellen Arrangements, zum Beispiel in Studentenwohnheimen, kann es diesbezüglich Pauschalvereinbarungen im Mietvertrag geben.

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Welche Kosten zählen zu den Mietnebenkosten?

Grundsätzlich kann der Eigentümer eines Mietobjekts die laufenden Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Diese Kosten werden auch als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet. Gemäß der Betriebskostenverordnung sind die Kosten für folgende Positionen umlagefähig:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Abwasser
  • Heizkosten
  • Warmwasserversorgung
  • Kosten für Personen- oder Lastenaufzüge
  • Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
  • Hausmeister und Pförtner
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandnetz
  • Waschraum oder Waschküche
  • Sonstige Nebenkosten

Kosten, die für die Verwaltung des Hauses anfallen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch für dadurch entstehende Personalkosten, zum Beispiel für die Verwaltung oder den Steuerberater.

Auch Instandhaltungskosten für die Wiederherstellung des vertraglich vereinbarten Zustands der Wohnung dürfen ebenfalls nicht umgelegt werden. Dazu gehört insbesondere die Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung und Verwitterung entstanden sind. Instandhaltungs- und Betriebskosten unterscheiden sich in der Regel dadurch, dass die Instandhaltungskosten nicht wiederkehrend sind.

Möglichkeiten, eine Nebenkostenrückzahlung erstatten zu lassen

Empfänger von Arbeitslosengeld 2 (umgangssprachlich auch Hartz IV genannt) haben grundsätzlich einen Anspruch auf die Übernahme der tatsächlichen Kosten für Unterkunft und Heizung. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass durch den Leistungsbezieher kein verschwenderischer Verbrauch erfolgt ist.

Auch Arbeitnehmer, die keine Leistungen beziehen, können beim zuständigen Jobcenter oder beim Sozialamt die Übernahme einer Nebenkostennachzahlung beantragen. Wichtig dabei ist, dass der Antrag noch in dem Monat gestellt wird, in dem die Nebenkostenabrechnung eingegangen ist.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erhalten – was tun?

Eine Nebenkostenabrechnung ist nur dann wirksam, wenn sie ordnungsgemäß ausgestellt wurde. Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, ist der Vermieter seiner in Paragraph 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) formulierten Abrechnungspflicht nicht nachgekommen. Unter bestimmten Umständen kann er durch ein solches Versäumnis den Anspruch auf eine Nebenkostennachzahlung verlieren.

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Zu den formellen Fehlern gehören typischerweise ein falscher Abrechnungszeitraum, fehlende Positionen, nicht vereinbarte Nebenkosten oder ein nicht aufgeführter Verteilerschlüssel. Auch fehlerhafte Angaben bezüglich der nutzbaren Wohnfläche oder Rechenfehler können auftreten.

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter grundsätzlich zwölf Monate Zeit, seine Einwendungen vorzubringen. Diese Widerspruchsfrist ist ebenfalls in Paragraph 556 des BGB definiert.

Fazit: Korrekte Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnungen sind nicht einfach zu verstehen und können mitunter für Verwirrung sorgen. Vermieter können die Betriebskosten nicht nach Gutdünken an den Mieter weitergeben. Sie müssen alle Nebenkosten, die sie auf die Mieter umlegen, zuvor in den Mietvertrag aufnehmen. Wenn das nicht der Fall ist, kann ein Grund zum Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung vorliegen.

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